Weryfikacja zapisów w Księdze Wieczystej w pośrednictwie sprzedaży nieruchomości – dlaczego jest to istotne?
Jednym z podstawowych zadań pośrednika w obrocie nieruchomości jest gruntowana analiza stanu prawnego przedmiotu transakcji między innymi poprzez weryfikację zapisów w księdze wieczystej. Pośrednik powinien na wstępie zweryfikować stan księgi wieczystej na przykład mieszkania i ocenić czy stan prawny jest uregulowany i nie koliduje z interesem Sprzedającego jak i Kupującego nieruchomość.
Księga wieczysta jest czymś w rodzaju dowodu osobistego nieruchomości – warto mieć świadomość tego w jaki sposób jest zbudowana i gdzie można się zapoznać z jej zapisami, a także zdawać sobie sprawę z tego jakie zapisy powinny nas w niej zaniepokoić.
Czym jest księga wieczysta
Najprościej rzecz ujmując to dokument przedstawiający stan prawny nieruchomości; jej zapisy reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece. W księdze wieczystej zawarte są takie informacje jak: umiejscowienie nieruchomości, prawo własności, ograniczenia oraz zabezpieczenia.
Cechy księgi wieczystej są w praktyce zabezpieczeniem dla kupującego nieruchomość. Za jej podstawowe cechy uznaje się rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co w praktyce oznacza dla nas fakt, że osoba widniejąca w księdze - od której kupujemy nieruchomość, jest faktycznie jej prawnym właścicielem. Druga istotna cecha to jawność oznaczająca, że posiadając numer księgi, jako przyszli nabywcy, możemy zapoznać się z jej zapisami przed zakupem. Działając jako pośrednik w obrocie nieruchomości weryfikujemy stany prawne nieruchomości w naszej ofercie sprawdzając zapisy w księgach wieczystych. Naszym zadaniem jako pośrednika jest sprawdzenie stanu księgi wieczystej zarówno w interesie sprzedającego jak i kupującego nieruchomość. Dla sprzedającego ważne jest czy mieszkanie można sprzedać – w księdze wieczystej mogą być nieuregulowane wpisy dotyczące struktury własności, obciążenia komornicze lub hipoteczne albo mogą mieć miejsce wpisy dotyczące dożywotniego korzystania z lokalu przez osoby trzecie.
Dla kupującego analogicznie ważne jest aby pośrednik zweryfikował czy kupowane mieszkanie nie będzie obciążone przez komornika lub wierzyciela hipotecznego albo czy w księdze wieczystej nie widnieje zapis dożywotniej służebności osobistej polegającej na prawie mieszkania bez jakichkolwiek ograniczeń.
Kolejna cecha związana jest z przyjęciem zgodności zapisów księgi z faktycznym stanem prawnym – oznacza to, że prawa wpisane do księgi faktycznie istnieją, a te, które zostały z niej wykreślone – nie. Ostatnią ważną cechą, którą warto znać jest pierwszeństwo praw wpisanych; prawa rzeczowe wpisane do księgi są nadrzędne w odniesieniu do tych nie wpisanych.
Zapisy w księdze wieczystej
Nie sprawdzenie zapisów księgi wieczystej przed dokonaniem zakupu nieruchomości może skutkować konsekwencjami finansowymi i prawnymi jeśli okaże się, że jej stan prawny nie jest uregulowany. Nasza agencja pośrednictwa nieruchomości odpowiada za bezpieczne dla kupującego i sprzedającego przeprowadzenie transakcji między innymi poprzez współpracę z rzetelnymi kancelariami notarialnymi.
Księga wieczysta składa się z czterech działów: I – Informacje o nieruchomości; II – Własność; III – Prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebność, wszczęcie egzekucji komorniczej); IV – Hipoteka (np. zapisy na rzecz banków). Z punktu widzenia nabywcy najważniejsze są działy III i IV. Należy pamiętać, że zapisy księgi dotyczą nieruchomości, a nie jej obecnego właściciela i to z nią są związane.
Z księgą wieczystą trzeba zapoznać przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej i wpłatą zadatku, zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej. Kluczowe jest pewność, że mamy do czynienia z właścicielem/właścicielami, a nie np. jednym z współwłaścicieli, podczas gdy pozostali współwłaściciele nie planują sprzedaży. Ponadto trzeba wiedzieć czy nieruchomość nie jest obciążona przez prawa lub roszczenia ograniczające możliwości jej dysponowaniem.
Żeby sprawdzić zapisy księgi musimy znać jej numer. Dostęp do elektronicznego systemu Ksiąg wieczystych znajdziemy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl.
Zapraszamy do skorzystania z naszych usług pośrednictwa w obrocie nieruchomości Klientów, których celem jest sprzedaż lub zakup nieruchomości.
Posiadasz mieszkanie, dom, działkę lub nieruchomość komercyjną na sprzedaż lub wynajem?
Chcesz kupić wymarzony dom, mieszkanie lub inną nieruchomości?
Zależy Ci na profesjonalnej pomocy przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości?
Interesuje Cię zakup nieruchomości na rynku wtórym lub pierwotnym?
Możemy pomóc Ci szybko i skutecznie - zapraszamy do kontaktu i zapoznania się z naszą aktualną ofertą!