Aktualnie zakup nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, komercyjnym lub przemysłowym często jest finansowany przez nabywców przy udziale środków finansowych pozyskanych od kredytodawcy. Sektor finansowy oferuje szeroką gamę produktów kredytowych dla potencjalnych kredytobiorców. Niejednokrotnie w przypadku kredytów, gdzie zabezpieczenie wierzytelności stanowi nieruchomość niezbędna jest wycena nieruchomości sporządzona przez Rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu z uwzględnieniem cen na lokalnym rynku nieruchomości podobnych oraz cech rynkowych przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić wycenę nieruchomości na zlecenie kredytodawcy lub kredytobiorcy.
Odrębną grupą kredytów są kredyty budowlane i mieszkaniowe, ponieważ są one udzielane zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom instytucjonalnym. Istotną ich cechą jest przede wszystkim sposób zabezpieczenia takiego kredytu. Zazwyczaj takim zabezpieczeniem staje się hipoteka, dlatego też w wielu bankach kredyty te są nazywane hipotecznymi. Kredyty budowlano-mieszkaniowe można podzielić na dwa rodzaje: kredyty budowlane, które są udzielane przez banki na budowę budynku oraz kredyty mieszkaniowe, które są udzielane na zakup mieszkania.
Charakterystyka kredytów budowlanych
Kredyty budowlane nie są udzielane wyłącznie na budowę domu, ale także na wszelkie związane z tym faktem inwestycje przede wszystkim zakup gruntu, koszty podłączenia mediów, wynajem ekipy budowlanej. Ten rodzaj kredytu jest zwykle udzielany na większe kwoty pieniężne i jego okres spłaty jest o wiele dłuższy ok. 15-30 lat w porównaniu do kredytu mieszkaniowego. Całkowity koszt kredytu składa się z kilku istotnych elementów. Przede wszystkim największy koszt stanowi wycena nieruchomości dokonywana przez specjalistę w tej dziedzinie. Oprócz tego kosztu kredytobiorca musi ponieść wydatek np. na podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, wniosek o wpis sądowy oraz opłatę skarbową. Bardzo ważnym elementem dotyczącym wielkości kredytu, o jaki stara się kredytobiorca, jest jego zabezpieczenie. Zazwyczaj podstawowe zabezpieczenie stanowi działka, na której wykonywana jest budowa. Często też bank wymaga uzupełnienia wartości zabezpieczenia np. przez wniesienie znacznego udziału własnego, który przeważnie kształtuje się w granicach 20-30%. Mimo licznych zabezpieczeń stosowanych przez banki udzielanie kredytów budowlanych zawsze wiąże się z ryzykiem, które wzrasta wraz z upływem czasu. W przypadku kredytu na nieruchomość w trakcie w stanie docelowym Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową gruntu niezabudowanego, wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym oraz stanie docelowym po zakończeniu inwestycji. Część kredytodawców wymaga także określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości przez Rzeczoznawcę majątkowego.
Charakterystyka kredytów mieszkaniowych
Kredyty mieszkaniowe są udzielane na wszelkie wydatki związane z kupnem mieszkania i często obejmują także remont czy adaptację lokalu. Okres, na jaki można otrzymać taki kredyt, wynosi od 10 do 30 lat. Banki udzielając kredytu na zakup mieszkania, przywiązują dużą wagę do spełnienia podstawowych warunków. Pierwszym z nich jest posiadanie przez klienta odpowiednich zabezpieczeń natomiast drugim posiadanie zdolności kredytowej. Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość lokalu w stanie aktualnym w przypadku braku kosztorysu przedstawianego przez kredytobiorcę. W przypadku planowanych prac remontowych lub adaptacyjnych Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową lokalu w stanie aktualnym oraz w stanie docelowym po zakończeniu prac zgodnie z kosztorysem planowych prac oraz przy założeniu, że zostaną one zrealizowane. Wycena nieruchomości lokalowej lub lokalu jako spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w formie operatu szacunkowego powinna być sporządzona przez Rzeczoznawcę majątkowego obiektywnie na podstawie aktualnych cen nieruchomości na lokalnym rynku.
Koszt kredytu
Całkowity koszt kredytu zależy w głównej mierze od jego oprocentowania, które obecnie nie jest zbyt wysokie, co nie oznacza, że taki stan rzeczy nie ulegnie w przyszłości zmianie. Wiele banków stosuje różnorodne zmienne stopy procentowe, najczęściej za to podstawowe oprocentowanie stosuje stawkę WIBOR. Jeżeli chodzi o odsetki, to najczęściej w przypadku tego typu kredytów banki stosują raty równe lub malejące. Drugim bardzo ważnym elementem kosztu kredytu jest prowizja. Jest ona różna w różnych bankach i często odbiega od standardowej stawki, która wynosi 1%. Zdarza się tak, że przekracza ona 2%, czasem wynosi tylko 0, 5%, a w pewnych okresach promocyjnych banki w ogóle jej nie pobierają. Klient ubiegający się o kredyt mieszkaniowy musi także uiścić pewne opłaty pozabankowe, którymi są: opłata skarbowa przy wekslu in blanco, ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu do hipoteki, opłata za wpis do hipoteki, podatek od wpisu do hipoteki.
Zabezpieczenie kredytu
Tak samo, jak w przypadku kredytów budowlanych większość banków udziela kredytów mieszkaniowych pod warunkiem uzyskania dobrego zabezpieczenia kredytu. Z punktu widzenia beneficjenta może się to okazać przeszkodą, gdyż wielu ludzi kupujących mieszkanie nie posiada odpowiednich zabezpieczeń. Mimo iż jest to bardzo duża przeszkoda w uzyskaniu kredytu, to jednak wielu kredytobiorców znajduje pewne wyjście z tej sytuacji.
Po pierwsze właściciel kupowanego mieszkania może na nim utworzyć hipotekę na rzecz banku,po drugie istnieje możliwość ustanowienia hipoteki na mieszkaniu, które dotychczas zasiedlał kredytobiorca, jednak nie jest to zawsze możliwe, ponieważ zazwyczaj pragnie on to mieszkanie sprzedać, aby przeznaczyć środki pieniężne ze sprzedaży na pokrycie części kosztów związanych z zakupem nowego lokum. Innym rozwiązaniem może być ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy przez osobę trzecią, którą może zostać ktoś z najbliższej rodziny np. rodzice dłużnika. Ostatnim wyjściem z tej sytuacji może być przekazanie bankowi innego zabezpieczenia, którym dysponuje klient np. cenną działką budowlaną. Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową praktycznie każdej nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Wartość rynkowa oraz operat szacunkowy sporządzony przez Rzeczoznawcę majątkowego pozwalają ocenić kredytodawcy przydatność nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego oraz ocenić ryzyko związane z daną nieruchomości na tle lokalnego rynku nieruchomości.
Posiadasz mieszkanie, dom, działkę lub nieruchomość komercyjną na sprzedaż lub wynajem?
Chcesz kupić wymarzony dom, mieszkanie lub inną nieruchomości?
Zależy Ci na profesjonalnej pomocy przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości?
Interesuje Cię zakup nieruchomości na rynku wtórym lub pierwotnym?
Możemy pomóc Ci szybko i skutecznie - zapraszamy do kontaktu i zapoznania się z naszą aktualną ofertą!